上海楼市出现阴跌苗头银行界展开房贷争夺战0顶管机

上海楼市出现阴跌苗头 银行界展开房贷争夺战

如同基金经理们面对惨淡的股市，不知道该把钱砸给什么样的股票一样，银行的信贷员在过去的一年中，要么坐在自己窗明几净的办公室里一筹莫展，要么就是奔波于前途不明的各类行业而始终难做决断，尽情放任银行间利率一跌再跌。

而临近年终，他们终于殊途同归、不约而同地选择了房贷——尽管众矢之的上海房产已经出现了“阴跌”的苗头。

“我们确实对个人房贷的申请条件放宽了，没办法，年底了贷款指标要完成。”建行上海分行一家支行信贷员对记者称。

“大家都在放松，如果我们还是从严的话，就会失去这一块市场。我们是被动的放松。”工行上海分行个人银行部知情人士称。

“银行始终觉得房贷是优质资产，而且没有数据表明个人房贷的坏账率在上升。在目前的这个经济环境中，房贷对银行的利润贡献最大。”华夏证券分析师佘闵华认为。

房贷争夺战

一场上海银行界的无声争夺正在打响，尽管这场战役的结果充满未知数。

李女士在房产中介那里坐了3个小时，不仅被中介推荐的眼花缭乱的楼盘所困扰，而且还为各家银行提供的按揭贷款宣传材料弄昏了头。

“我以为各家银行都差不多的，现在才知道银行都放松了贷款条件，每个银行也都不一样。”李女士在一大堆宣传材料前一筹莫展。

在她手中的宣传材料上，记者发现，建行某支行已经可以为单价在1万元以下的二手房提供7成贷款；工行在一定的评级之后，也可以提供7成贷款；招行开始尝试新的还款形式，提供等额递增、等额递减、按期付息还本、一次还本付息以及本金归还计划等5种还款方式。

而一家位于陆家嘴附近的房产中介王经理证实了李女士的迷惑：“最近很多银行信贷员开始经常来介绍新的贷款规则，一天一个样，有时候我们自己也常常搞不清楚每家银行的(贷款申请)条件。”

事实上，自7、8月份开始，各家银行对房贷就开始有所松动：先是对原来的老公房的贷款放松，取消了一刀切的上限利率，采取了优惠利率，并且在考察一定房龄和地段的情况下，开始放宽贷款成数；之后是位于中外环间地段良好，价位在1万左右的二手房；紧接着，新房房贷也开始放松，中行、浦发银行都可以给予8成贷款。

目前，股份制银行和国有银行开始同台竞争个人房贷。由于此前股份制银行对房地产开发性贷款的谨慎，错失了相当大的个人房贷市场份额，而这次股份制银行几乎以率先宣战的姿态对国有银行进行挑战，而国有银行为了保卫原来的个贷份额，并且完成年底的贷款指标，也纷纷不甘示弱。

7月份，招商银行推出了“循环贷款”；8月份，光大银行开始实行固定利率住房贷款抵押，以简化审批手续；9月份浦发、中信开始实行9折利率。国有银行的措施更加激进：中行对于某些一手房开始实行8成贷款，并采取优惠利率，并推出了“存贷通”的业务，即在个人贷款账户上的存款，银行将给予一定的利息补贴；建行对二手房的限制放松，基本都可以贷款7成；工行则随建行进行了贷款利率和成数的调整。

对此，上海银监局内部官员称：“目前上海市不会再出台相应的紧缩房贷的措施，央行应该也不会在近期进行像去年年底以来的数次检查，贷款投向本来也是各家银行的市场行为。”

无奈选择

“银行现在没有什么行业能够放心地贷款了，选择个人房贷几乎是对经济前景不明朗的无奈选择。”央行上海分行内部人士称。

数据显示：上海市上半年工业增加值增长11.5%，增幅同比回落6.8个百分点，低于全国平均水平。上海、浙江、江苏的固定资产投资、外商直接投资等5大核心经济指标增长速度都纷纷回落。工业增幅回落，第三产业发展乏力，银行贷款投向的重头行业前景暗淡，而个人房贷似乎成为最后一碟“没有迷药的羹”。

“政府宏观调控力度加大、固定资产投资增速下降的情况下，商业银行的基本建设贷款、技术改造贷款等中长期贷款增速将明显回落。这也在一定程度上为个人房贷的发展留出资金。”上海银行研究发展部张吉光撰文认为。

另外，在资本充足率的压力下，发展不占用或少占用资本的业务已经成为银行的共识。“在计算风险加权资产时，个人房贷业务只需要计提资本的50%，所以银行都比较愿意发展这种少占资本的业务。”佘闵华评论说。

投资者纷纷提前还贷也使得银行必须开拓新的市场份额以维持必要的流动性。数据显示：个人房贷周转速度很快，到2003年末，我国商业银行个人房贷当年回收金额与发放金额之比达到50%左右，并以每年60%左右的速度递增。央行提高贷款利率之后，各家银行就面临着更大的提前还贷压力。

“浦发银行主要是因为提前还款压力比较大，余额上不去。现在基本上贷款利率都可以优惠10%。如果确实是优质的客户，还可以再放松。”浦发银行个人银行部一位内部人士称。

“现在银行放松个贷，主要是因为前一阵子刹得过猛，过于强调风险了，现在是合理的回归。其实由央行来制定商业银行的房贷是出力不讨好。”央行上海分行内部人士称。

“个人房贷对于银行来说一直是优质资产，上海地区的个人房贷的不良率仅为0.3%左右，而且没有数据表明个人房贷的不良率会进一步上升。就银行个体来看，个人房贷的目标增速要比整体贷款的增速快，所以在宏观调控风头过后，集中放贷也是很正常的。”华夏证券分析师佘闵华评论说。(

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